房地产行业专题报告中国真实住房需求还有多 [复制链接]

（报告出品方/作者：中银证券，夏亦丰、许佳璐）

1、住房的两大属性：消费属性投资属性

从消费属性来看我国的住房真实需求，可以分为刚需和改善性需求。居民住房具有两种属性：消费属性和投资属性。1）消费属性：包括刚性住房需求与改善性住房需求，可以视作我国的住房真实需求。其中刚需主要来源于：人口和城镇化率的提升，包括家庭人数的增加、结婚对数的增加、城市人口迁移导致的结构性变化等。改善性住房需求主要是由住房条件的提升所带来的，即来源于人均住房面积的提升和棚改带来的改善性需求。2）投资属性：即金融属性更具周期性和政策性，其中预期资产价值升值和收取稳定的租金是投资性需求的关键因素。

本篇报告我们主要测算我国的真实住房需求（即消费属性需求），得到以下结论：人口与城镇化率提升带来的刚性需求：年前，城镇化提升带来新增住房需求平均每年为3.5亿平，而年之后会下降到0.68亿平。一线单个城市平均每年有万平的需求，二线单个城市有万平。

人均住房面积提升带来的改善性需求：人均住房面积提升带来的新增住房需求约为5.55亿平/年。一线单个城市平均每年有万平的需求，二线单个城市有万平。我国的住房真实需求还有多少？根据我们的测算，-年真实住房需求分别为10.11、9.63、9.66亿平。我国新增住房真实需求在年前平均为9.97亿平/年，根据新房占总销售的70%估算，预计商品住宅销售中枢在7.0亿平/年。年以后由于刚需的明显缩减，新增真实需求会下降，但仍超过6.5亿平/年，主要由改善性需求支撑。

2、年前，每年新增真实需求平均9.97亿平，年后超过6.5亿平

从长期总量来看，我国的真实住房需求仍然有支撑。根据我们的测算，年前每年的新增真实需求平均9.97亿平，年后超过6.5亿平。新增的真实的住房需求=当年城镇常住人口*当年城镇常住人口人均住房面积-上一年城镇常住人口*上一年城镇常住人口人均住房面积。根据我们的测算，-年三年平均的新增真实需求还有9.8亿平。-年期间，新增真实的住房需求均超过9.6亿平/年，年将达到顶峰10.24亿平；-年，超过6.5亿平/年，年为最低值；-年超过7.8亿平/年。

从商品住宅销售面积上看，过去12年总体趋势基本与我们预测的新增真实需求吻合，中间的差异主要来自于周期性和投资性的影响。我们用相同的测算方法回溯了过去已有年份的新增真实需求（显示3年移动平均），可以看到，从趋势性来看，我国商品住宅销售面积实际值趋势基本符合我们所预测的新增真实需求。

年我国商品住宅中新房市场销售金额为16.4万亿元，同比增长6%，二手房市场销售金额约7万亿元，同比下降7%，新房销售占比为70%，我们假设未来新房销售占比为70%左右，因此从整体中枢上看，-年的真实需求平均为9.97亿平/年，商品住宅的销售面积大约能够维持在7.0亿平/年。

在下面的第三、四章我们会对城镇化提升以及人均住房面积提升分别测算，来观察对应新增刚性需求与新增改善性需求的体量。其中新增刚性需求方面，我们会单独测算家庭人数的增加、结婚对数的增加、城市人口迁移导致的结构性变化等。改善性住房需求方面，我们会单独测算非成套住房改善和棚改带来的改善性需求。

3、年前城镇化提升带来的新增刚性需求为3.5亿平/年

刚需方面，我们对城镇化提升所带来的住房需求进行了测算。测算逻辑如下：a）预测总人口；b）预测城镇化率提升趋势，得到城镇常住人口预测值；c）修正城镇户籍人均住房建筑面积为城镇常住人均住房建筑面积；d）计算新增住房需求。

a）总人口预测：我国人口增速近年来明显放缓，截至年年末，我国人口为14.亿人，同比增长0.03%，增速较年下滑了0.11个百分点。我们对于未来中国人口预测是依据最新联合国预测《世界人口展望》，作出总人口趋势拟合线。由于联合国预测中国人口普遍略高于实际值，我们根据趋势拟合数值平移调整所得我国总人口预测数值（平移程度为过去五年的移动平均差额）。根据我们的测算，总人口将在年达到峰值（14.23）亿人；年预计下降至14.16亿人；年降至13.6亿人。

b)城镇化率预测：参照社科院的城镇化率增长趋势（即、、年城镇化率分别为67.99%、72.13%和75.27%），拟合可得-年城镇化率遵循线性关系；依据社科院预测年城镇化率将达到80%，我们给予-年每年增长0.30个百分点；年90%，-年根据每年增长0.67个百分点来预测。我国常住人口城镇化率稳步提高，但对比国外仍有提升空间。-年，常住人口城镇化率基本呈现了线性增长趋势，年常住人口城镇化率为64.72%，城镇常住人口为9.14亿。美国城镇化率在年达到70%，年达到75%，年达到80%，年为83%；日本城镇化率在年达到63%，年达到75%，年达到80%，年达到90%，年为92%。参照社科院的城镇化率增长趋势，我们预测在年、年，常住人口城镇化率分别约达到71.72%和75.57%；年常住人口城镇化率达到80.07%；年达到90.07%。

c）修正城镇户籍人均住房建筑面积为城镇常住人均住房建筑面积。由于统计口径不同，统计局披露的城镇人均住房建筑面积实为户籍人口口径，故根据校正系数将城镇户籍人均住房建筑面积修正为城镇常住人均住房建筑面积；校正系数设定为0.92，因披露的城镇范围大于自然资源部口径，故进行了92%的调整。

d）计算新增住房需求。根据新增住房需求=新增常住人口*城镇常住人均住房建筑面积，假设未来城镇常住人均住房建筑面积为31.1平米不变，得到城镇化率提升新增的住房需求。需要明确的是，此处我们考虑的是住房需求每年新增的部分。

年前，由城镇化提升带来的新增住房需求平均3.5亿平/年。根据测算，得到以下结论：1）未来三年城镇化提升带来的新增住房需求共计12亿平，-年城镇化提升新增住房需求分别为4.46、3.84、3.72亿平，平均每年4.01亿平。2）年以前，每年的新增住房需求仍将超过3亿平，平均每年3.5亿平。当年城镇化率超75%，当年新增住房需求为2.98亿平。3）-年期间，城镇化率提升速度减缓，年超80%，结束快速推进时期，进入城镇化缓慢推进的后期阶段，-年城镇化率年均推进速度为1.28个百分点，我们估计，-年城镇化率年均推进速度为0.72个百分点，-年降至0.3个百分点，伴随着新增人口的减少和城镇化速度放缓，新增住房需求将逐步下降，从年0.84亿平逐年下降至年基本无新增住房需求。在这个时间段中，人口和城镇化率都无法贡献较多新增需求。4）年之后，城镇化率会逐步达到饱和状态，-年的城镇化率年均推进速度为0.67个百分点。同时，根据我们的预测，我国人口在年达到最低值10.89亿人，年开始人口缓慢回升，共同带动城镇化提升所带来的住房需求。年我国城镇化率超90%，达到接近天花板饱和的状态，我国人口回升至11.36亿人，当年新增住房需求为0.51亿平（城镇化率提升停滞，由人口回升带来的新增需求）。

3.1年前家庭人数的增加带来的新增住房需求为1.35亿平/年

从年单独二孩政策到年的全面二孩政策，总人口出生率有所增加；但自年以来生育率逐年下降。年，全国已有海南、云南、青海、宁夏、新疆五个省（自治区）农村实施单独二孩政策；年，单独二孩政策开始在全国实施，当年总人口出生率同比增加0.8个千分点，但年又回落至12‰；年1月，全面二孩政策实施，当年总人口出生率显著增加至13.6‰。年后，二孩新生占比显著增加。人口抽样调查数据显示不同孩次新生占比中，二孩新生占比从年开始不断增加，年达到51.8%，首次超过一孩新生占比。

年以后由于生育意愿的下降，出生率逐年下降，年出生率显著降低至7.52‰，较二孩政策全面放开的年下降了6.1个千分点。出生率的逐年降低一方面是因为育龄女性的减少，年15-49岁的育龄女性为3.41亿人，较年下降万人，育龄女性的减少很重要的原因是过去实行严格的计划生育政策，多数85后90后为独生子女，作为社会生育的主体，这些人口基数减少了；另一方面，结婚意愿与生育意愿下降，主要受到养育的时间与开销成本较大的影响，根据《中国生育成本报告版》相关数据指出，我国家庭0～17岁孩子的养育成本平均为48.5万元，其中城镇家庭0～17岁孩子的养育成本平均为63万；农村家庭则稍微低一点，约为30万；即使是最低收入的家庭，养育成本也不低于11.6万元。

我们还发现，当前多数育龄妇女仅愿意生育一胎，而原本孩子较多的有再生育意愿。1）一孩占比相对平稳在43%左右，我们认为我国大多数育龄妇女仅生育一胎，后续再生育的情况较少。七普数据显示，年我国育龄妇女总和生育率为1.3（即育龄妇女在育龄期内平均生育1.3个孩子）。2）二孩占比自年以来逐步下降。-年出生人口中二孩占比明显提升，由年的31%提升至年的52%，此后虽有所下降，但仍高于40%，逐步下降主要是由于“二孩”效应逐步减弱的影响。3）根据国家统计局的有关调查，年我国育龄妇女的生育意愿子女数为1.8，我们认为主要体现在三孩及以上占比增加上，三孩及以上新生儿占比从年的5.1%提升至年的14.0%，意味着原本孩子较多的家庭会有进一步的生育意愿。

多孩占比提升或催生更多三房、四房的需求。从国际比较来看，各国统计局披露的数据中，年新加坡一孩、二孩、三孩及以上的新生儿占比分别为46%、36%、18%；年德国一孩、二孩、三孩及以上的新生儿占比分别为46%、33%、21%。我国目前的三孩及以上占比分别低于新加坡及德国4、7个百分点。克而瑞数据显示，在个重点检测城市中，年以来三房、四房成交占比整体稳中有升，分别从年的44.4%和7.4%提升至年的54.5%和20.7%。与此同时，刚需市场整体低迷，两房去化速度明显放缓，年成交占比降至14.7%。

家庭人数的增加带来的新增住房需求的测算逻辑为：a）根据总人口出生率预测总新生儿数；b）根据城镇新生儿占总新生儿比重（假设稳定为45%），得到城镇新生儿的预测值；c）根据新生儿不同孩次占比，得到一孩、二孩及三孩以上城镇新生儿数；d）根据一孩、二孩及三孩以上城镇新生儿数、城镇户籍人均住房建筑面积以及假设不同孩次对应新增住房需求的有效比例，得到新增住房有效需求。

其中：a)总人口出生率预测：我们根据生育率*育龄妇女人数得到当年新生儿人口，新生儿人口/总人口得到总人口出生率。其中生育率依据对数趋势线推算；育龄妇女人数=上年育龄妇女人数+上年进入15岁妇女人数-本年50岁妇女人数，考虑到育龄妇女的死亡情况给予一定比例推导而得。

c）根据新生儿不同孩次占比，得到一孩、二孩及三孩以上城镇新生儿数。年全国6省12市生育调査数据显示，有再生育意愿的育龄妇女大多都计划在5年内完成二孩生育，因此我们假设单独二孩政策实施后的5年内生育行为会累积释放，随后生育水平会开始回落，然后稳定下来，即-年为二孩新生占比增加期，年开始为二孩新生占比开始步入下降期，考虑到年全面二孩放开，但全面二孩政策不及预期，生育堆积效应业已消退，我们认为年后二孩占比相对稳定在43%水平；此外，假设三孩新生占比稳定在10%水平；

d）根据一孩、二孩及三孩以上城镇新生儿数、城镇户籍人均住房建筑面积以及假设不同孩次对应新增住房需求的有效比例，得到新增住房有效需求。假设一孩、二孩及三孩以上新增住房需求的有效比例分别为%、60%、30%；假设城镇户籍人均住房建筑面积为年水平，即39.8平米；不同孩次新增住房有效需求=不同孩次新生儿*城镇户籍人均住房建筑面积*不同孩次新增住房需求有效比例，得到不同孩次对应的新增住房有效需求。即，一/二/三孩的新增住房需求=一/二/三孩人数*城镇户籍人均住房面积*%/60%/30%。

根据测算，我们得到以下结论：1）未来三年城镇新生儿人数约为万人；预计年一二三孩城镇新生儿人数分别为、、52万人，占比分别为45%、43%、11%。我们预测未来三年由家庭人数的增加带来的总需求约4.26亿平。年新生儿带来的新增住房需求曾出现过一个小高峰，达到2.50亿平。根据我们的测算，-年家庭人数的增加带来的总住房需求约为1.44、1.42、1.40亿平，平均1.42亿平/年。2）年前由家庭人数的增加带来的新增住房需求为1.35亿平/年，-年为1亿平/年。

3.2年前由结婚带来的新增需求为3.4亿平/年

总结婚人数呈现下降趋势，结婚年龄结构显示晚婚已成趋势。年后，总结婚人数不断下降，年为万人，较年减少了万人；其中，20-24岁、25-29岁结婚人数下降明显，而30-39岁结婚人数增加明显。年后，25-29岁结婚人数占比超越20-24岁结婚人数占比，成为结婚主力；30岁以上结婚人数占比不断增加，年超过45%，其中30-39岁结婚人数占比为26%，40岁以上结婚人数占比为20%。

我们认为结婚人数的减少以及晚婚的趋势一方面是自我选择，受教育时间增加、教育年限延长推迟就业平均年龄，进而推迟结婚平均年龄，我国平均初婚年龄已经从年的22.87岁上升至年的28.67岁；同时，新一代年轻人追求独立自由与高品质的生活，尤其是经济发展和受教育水平提高给女性提供了更多就业机会，社会地位上升；另一方面婚育成本（包括高房价、高教育支出等）导致年轻人推迟结婚。

从家庭偿债负担来看，我国的房贷负担高于低利率国家，年房贷收入比为77%，远高于日本的37%；居民部门偿债比率为11.93%，高于美国（7.11%）、日本（3.54%）、韩国（7.63%）和德国（6.71%）；居民住房偿债比率为5.75%，高于同期的美国与日本的5.2%和1.7%。除此以外，如前文提及的生育成本也明显攀升。

回溯历史数据，结婚对数增加带来的刚需在年达到顶峰，近5.9亿平米。根据结婚年龄结构及以下假设可测算由结婚新增的住房需求：假设各年龄段结婚对数为结婚人数的1/2；假设20-24岁、25-29岁、30-39岁及40岁以上结婚对数购房的比例分别为50%、60%、40%、30%；假设平均每套住房建筑面积为90平米。各年龄段新增住房需求=各年龄段结婚人数*1/2*结婚购房比例*套均面积。我们回测得到，-年新增结婚分别增加住房需求3.8、4.2、4.5、4.9、5.4、5.4、5.7、5.8、5.9、5.8、5.4、5.0、4.6、4.3、3.9亿平。

首先，我们对结婚适龄人口进行预测，到年，全国20岁以上人口将达到11亿人。根据我们的测算逻辑：1）根据过去四年出生人口加总调整后得到0-4岁人口数量：进行了历史值的追溯，过去四年出生人口加总数/0-4岁人口数量的比例基本稳定在1.03，以此调整得到0-4岁人口数量；2）根据0-4岁人口数量，推演得到20-24岁、25-29岁、30-39岁人口数量；3）65岁以上人口数量占比为趋势拟合所得：根据历史数值及年27.9%的中国老龄化峰值水平做出趋势拟合线，预测各年份的65岁以上人口数量占比；4）40-65岁的人口数量占比基本稳定在36.6%，40岁以上人口数量占比为65岁以上人口数量占比+36.6%所得。我们预计，-年全国20岁以上人口将达到11.0亿人以上，占总人口比重为81%。年，20-24岁、25-29岁、30-39岁及40岁以上人口数分别为0.81、0.73、1.74、8.06亿人，占总人口比重为5.7%、5.1%、12.3%、56.9%。

其次，根据我们对结婚人数进行预测，全国结婚人数将在年下降至万对。1）20-24岁结婚人数占20-24岁人口数比重趋势线呈线性，在年达到万对。2）25-29岁结婚人数占25-29岁人口数比重趋势线呈二项式，在年达到万对。3）30-39岁结婚人数占30-39岁人口数比重呈对数，在年达到万对。4）40岁以上结婚人数占40岁以上人口数比重稳定在0.6%，在年达到万对。

最后我们对结婚带来的刚需进行测算，未来三年由结婚带来的新增住房需求近3.68亿平/年，-年分别为3.72、3.71、3.63亿平。假设20-24岁结婚对数中对新增住房需求有50%、25-29岁有60%、30-39岁有40%、40岁以上有30%。那么，20-24岁、25-29岁、30-39岁、40岁以上结婚新增住房需求分别约为0.58、0.62、0.62亿平；1.34、1.26、1.19亿平；1.03、1.05、1.05亿平；0.55、0.56、0.56亿平。年结婚新增住房需求为3.32亿平，长期呈现整体下降趋势。到年前，平均每年有3.41亿平的新增需求。

3.3从人口迁移的角度来看，一线城市平均每年新增住房需求万平/城，二线为万平/城

从结构来看，人口迁移也会对住房需求产生影响，城镇常住人口净流入较多的城市往往能催生更多的新增住房需求。1）我们可以明显看到，一线城市人口增长在近几年明显放缓。年北京城镇常住人口下降0.3万人，上海增加2.3万人，广州增加11.1万人，深圳增加4.8万人。根据城市总体规划，北京、上海、广州和深圳的常住人口上限分别为万人、万人、万人和万人。目前北上广深的人口余额分别仅为.4万人、10.57万人、.94万人、.84万人。四大一线城市的总体常住人口“余额”仅为.75万人。在人口总量的控制上，一线城市，尤其是北京和上海早已有所行动，落户自由度最低。我们认为，城市人口规模和城市经济有规模递减效应，城市达到增长边际时，人口增加对城市效率的改善微乎其微。对一线城市来说，人口的规模是发展的根基，人口的质量与结构是发展的关键。控制人口流入的同时，一线城市也在放开人才落户门槛，通过调整落户政策吸引中高端人才流入，将进一步优化人口结构，实现城市的可持续发展。一线城市正在将人口红利转为人才红利，进入平缓增长和结构优化并行的时代。2）二线城市中，武汉、成都、重庆、西安、杭州城镇常住人口净流入较多，我们认为二线城市仍处于人口增量的竞争阶段，在中国人口发展转入存量阶段，各城市如何从“存量池”中吸引增量，决定着未来的城市竞争格局。过去一线城市曾凭借产业优势，吸引了大量的人口，而近两年人们开始“逃离”一线城市，离家乡更近、人文环境类似的省会城市成为了更优的选择，部分中西部省会城市的吸引力也明显提高，人口增量出现了稳步增长。武汉后疫情时代经济复苏，连续两年新增城镇常住人口超过万；西安、郑州近两年的增量也较大；随着成渝城市群的发展，成都与重庆的人口吸引力也明显提升；拥有较多资源的杭州也形成了强劲的人口吸引力。年杭州/南京/郑州/武汉/成都/重庆/青岛/厦门/西安/福州城镇常住人口净流入值分别为20、10、13、、72、30、12、13、20、12万人。

一线城市平均单个城市每年新增住房需求万平，二线为万平。我们根据每个城市新增城镇常住人口*人均住房面积计算得到各城市新增住房需求。一线城市中，北京/上海/广州/深圳城镇常住人口增加带来的平均每年新增住房需求分别为、、、万平；其中-年北京/上海/广州/深圳总住房需求分别为、、、5万平。二线城市中，杭州/南京/郑州/武汉/成都/重庆/青岛/厦门/西安/福州城镇常住人口增加带来的平均每年新增住房需求分别为、、、、、、、、、万平。三四线城市中，芜湖/金华/温州/三亚/泉州/烟台城镇常住人口增加带来的平均每年新增住房需求分别为、、、78、、万平。

4、人均住房面积提升带来的改善性需求为5.55亿平/年

当前我国城镇常住人口人均住房建筑面积约为31平米，套内面积预计约为25平米，人均住房面积相对低于发达国家。根据我们的测算，年城镇常住人口人均住房建筑面积约为31.1平米（统计局披露的城镇人均住房建筑面积实为户籍人口口径，我们将城镇户籍人均住房建筑面积修正为城镇常住人均住房建筑面积）。假设得房率平均为80%，实际人均套内面积为24.9平米。而发达国家普遍在30平米以上，其中美国、英国、法国分别为52、40、37平米，日本、韩国分别为31、27平米。

我们预测随着人均住房面积的提升将带来5.55亿平米/年的新增需求。我们假设在总人口不变的情况下，纯粹由住房面积提升带来的新增需求=14.13亿人*新增人均住房面积。我们用线性拟合法来测算未来人均住房面积，得到-年，为31.7、32.3、32.9平米。也就是说和海外国家对比，在年达到日本的水平，年达到英国的水平，年达到美国的水平，最终得到平均每年的新增住房需求为5.55亿平米。

4.1我们预计年前非成套住房改善后带来的新增住房需求平均1.15亿平/年

我们预计当前中国住房成套率为86.48%，预计年前由非成套住房改善带来的新增住房需求为1.2亿平/年。从家庭住房抽样调查数据显示，年中国城镇住房成套率为84.32%，尚有15.68%的住房需要更新。、、年城镇非成套住房建筑面积为23.8、31.6、35.5亿平。我们对住房成套率进行拟合，得到年当前我国住房成套率为86.48%，年将达91.29%。根据我们的测算，-年住房成套率为86.48%、86.85%、87.22%，城镇非成套住房改善后带来的新增住房需求分别为1.07、1.08、1.10亿平。在年之前每年由非成套房改善带来的新增需求约1.15亿平；-年共计约16.15亿平。

由非成套住房的改善带来的新增住房需求测算逻辑：a）通过趋势拟合得到住房成套率，再通过1-住房成套率=住房非成套率，计算得到城镇住房非成套率的预测值；b）预测每年城镇非成套住房的建筑面积的下降量，我们认为非成套住房会逐步改善为成套住房，即城镇住房非成套建筑面积改善体量=当年城镇住宅总建面*当年住宅非成套率下降的百分点数。

4.2未来3年由棚改带来的购买新房的需求合计0.28亿平

棚改最早年在辽宁省首次启动；年开始实施实物化安臵和货币化安臵相结合的方式，其中货币化安臵是政府直接通过货币的形式补偿被拆迁的棚户区居民，主要有三种方式：1）居民通过发放的购房券自主在政府搭建的购房平台上以购房券抵扣购房款；2）政府购买存量房，并以不高于相应区域商品房的均价价格卖给棚户区居民；3）政府一次性以货币形式补偿棚户区居民。

棚改政策显著拉动了商品住宅销售，根据我们的计算，年棚改货币化安臵购买新房面积占全国商品住宅销售面积的比重达15%，年回落至1%。年棚改进入加速阶段；年国开行专门成立金融事业部办理棚改相关贷款业务，央行创设抵押补充贷款（PSL）为棚改提供长期低利率的资金支持，年前后，由于房地产市场库存高企，为了盘活市场，国务院、财政部、住建部等部委均强调推进棚改的货币化安臵，因此-年全国货币化安臵比例不断上升，预估年的货币化安臵比例达55%，年以后开始逐步下降。根据我们测算，-年棚改货币化安臵转化成购买新房的面积从0.16亿平提升至2.11亿平，占全国商品住宅销售面积的比重从1%提升至15%；年棚改货币化安臵购买新房的面积回落至0.16亿平，占全国商品住宅销售面积的比例回落至1%。

棚改改善性需求的测算逻辑为：a）预测棚改货币化安臵比例，得到棚改货币化安臵套数；b）假设棚改货币化安臵套数中购买新房的比例及每套住房面积，得到棚改货币化安臵购买新房的面积。其中：a）预测棚改货币化安臵比例，得到棚改货币化安臵套数。年以来政策层面已不再强调货币化安臵，未来将很可能采用实物化安臵与货币化安臵结合的方式，并逐步弱化货币化安臵，因此预计-年棚改货币化安臵比例将下降至35%、20%、15%；-年稳定在15%。b）假设棚改货币化安臵套数中购买新房的比例及每套住房面积，得到货币化安臵中购买新房的面积。假设购买新房比例为70%、购买存量房比例为20%、未购房比例为10%；假设每套住房面积为90平米；棚改货币化安臵购买新房面积=棚改开工套数*货币化安臵比例*货币化安臵中购买新房比例*套均面积。

根据我们的测算，我们得到未来3年棚改带来的新房需求合计约万平。年以后我们认为整体棚改的量会大幅减少。根据我们测算，-年棚改货币化安臵中购买新房面积分别为、、万平，同比增速分别为-27%、-20%、-20%。

4.3从人均住房面积提升的角度来看，一线城市平均每年新增住房需求合计万平

从结构来看，一线城市由人均住房建面提升带来的新增住房需求大于二线城市。我们对不同城市的城镇人均建筑面积进行测算，其中呈现明显趋势的城市我们按照拟合数值预测（北京、上海、广州、杭州、南京、郑州、福州、芜湖、金华、温州、烟台），其余无明显趋势的城市统一以0.8平的增量逐年递增。根据我们的测算，一线城市由人均住房建面提升带来的新增住房需求平均每年为万平/城，二线城市平均每年需要万平/城。此外，我们还将各个城市的人均住房建面与发达国家水平进行对比，发现我国人均住房建面提升到发达国家水平仍需要超过10年，一线城市平均需要11年的时间才能提升至日本的水平，而提升到英国和美国的水平还需要30年和57年的时间；二线城市提升到日本的水平平均需要1年，提升到英国和美国的水平分别需要12年和31年。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

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